התכנית של משרד האוצר וראש הממשלה מכוונת להורדת מחירי הדיור, אך האם צפוי שינוי והתכנית תצליח?

בניגוד לדעה הרווחת, הבעיה כפי שאנו רואים אותה היא לא מחסור בהיצע הדירות בישראל, אלא בביקוש המתוגבר בקניות לצורך השקעה. נכון, ההיצע נראה נמוך יחסית לביקוש אולם הביקוש בשנים האחרונות חורג מהצורך הנובע מהגידול הטבעי באוכלוסייה.

ניתן בין היתר לראות זאת בהיקף נטילת המשכנתאות השובר שיאים, בעליה במספר הדירות שנמכרו מאז 2006 ובעיקר במשקל המשקיעים הגבוה בשוק. התוצאה, כאשר ההיצע קשיח בטווח הקצר, היא עליית מחירים.

כאשר בודקים מהי הסיבה לביקוש – שוב התשובות הן רבות. אך אם נשאל ברוח חג הפסח מה נשתנה? התשובה שנקבל תהיה היעדר אלטרנטיבה למשקיע הסולידי. מאז פרוץ משבר הסאב פריים, סביבת הריבית בעולם וגם בישראל ירדה לרמות שפל. במצב כזה המשקיע הסולידי שנהנה בעבר מתשואה נומינאלית נאותה בפק"מ חסר סיכון בבנק מוצא את עצמו היום בריבית אפס, היוצרת שחיקה ריאלית של החיסכון. גם בשוק האג"ח הממשלתיות לטווח קצר-בינוני, המשקיע הפרטי יוצא נפסד.

מצב עניינים זה יוצר למשקיעים מוטיבציה לרכישת דירות, כתחליף לתשואה בשוק ההון. ואכן, שוק הנדל"ן מציע תשואה שוטפת של כ- 3% בגוש דן ואף יותר מכך בפריפריה, עם סיכויים לרווחי הון. רווחי ההון הגבוהים של השנים האחרונות, למעלה מ- 50% ב- 5 שנים, יוצרים ציפיות שהרי "המחירים תמיד עולים" ומלבים את הסערה.

סערה זו יצרה קושי לזוגות צעירים ברכישת הדירות והובילה כאמור את הממשלה לתכנית "מע"מ אפס".

הערכות: כיצד יתנהג השוק בעקבות יישום התוכנית כפי שפורסמה?

• ציפיות והמתנה לירידת מחירים. מי שתכנן לרכוש דירה מקבלן בסביבת המחיר הנקוב בהטבת המע"מ ישהה את מועד הרכישה מתוך אמון בממשלה. סביר שצד ההיצע יגיב במתן הנחות.
  
• בשלב השני – ביקוש מוגבר. למרות המתנת הקונים בשלב הראשון שיארך מספר חדשים, לא צפוי שינוי במוטיבציה לקנות. להיפך, המוטיבציה עשויה לעלות ולהוביל לגל ביקושים עם השקת התוכנית ומכאן ההורדה במחיר לא תגולגל במלואה לקונים מאחר ויהיה לחץ לעליית מחירים.
  
• התנהגות ההיצע. בטווח הקצר (עד שנה) קשיח וללא שינוי.
  
• בשוק השכירות. עם יישום התכנית עשוי להתרחש מעבר של שוכרים לדירות שבבעלותם וירידה במחירי השכירות שתשפיע בתורה על התשואה למחזיקי דירות להשקעה ולחולשה בשוק זה.
  

התוצאה האפשרית מפרסום התוכנית היא קיפאון וירידת מחירים בטווח הקצר ובהמשך חוסר וודאות – אך לא בהכרח ירידת מחירים בטווח הארוך. בכדי למתן את השוק באופן יסודי וארוך טווח, יש להמשיך ולטפל גם בצד ההיצע באמצעות התכנית של "מחיר מטרה", מאחר ובתוכנית זו "היצרן" – הממשלה, יכולה לשלוט בהיצע ובמחירי הקרקעות המשווקות ולווסת אותם בהתאם לביקוש.

נוסיף ונאמר כי לא ברור מהיכן המדינה תממן את המקורות הדרושים לתכנית הפחתת המע"מ.

האם אפשר לטפל בעודף הביקוש (ב"תיאבון" לדירות) באופן מהיר יותר ופוגע פחות בתקבולי המיסים?

כן. להלן כמה אפשרויות :

• מיסוי שכר הדירה והשוואתו למיסוי בשוק ההון ובכך לצנן את כניסת המשקיעים.
  
• קביעת ריבית לעסקאות השקעה בשוק המשכנתאות ובכך להוריד את הכדאיות של כניסת משקיעים.
  
• במקביל להעלאת המיסוי – לבצע הורדת מיסוי על מכירת דירה שנייה באמצעות מס שלילי / מגן מס.
  

לסיכום, יישום התוכנית עשוי ללחוץ את המחירים כלפי מטה לתקופה מוגבלת אך היא לא בהכרח תשנה את הביקוש ואת תיאבון המשקיעים לדירות, כתחליף לתשואה על נכסים פיננסיים.